도시 내의 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 시설이 불량한 지역을
재개발사업의 추진절차
기본계획 수립(특별시 광역시 시 또는 군의 장) → 구역지정(시 도지사) →조합설립인가(시장 군수 구청장) → 사업시행인가(시장 군수 구청장) → 분양신청(조합원) →관리처분계획인가(시장 군수 구청장) →철거 및 착공(사업시행자) →준공 및 입주(사업시행자) → 청산 및 해산 (사업시행자)
1. 주택재개발구역의 지정
특별시장, 광역시장, 도지사가 시장 군수 구청장의 신청에 의하여
-인구 100만 이상 도시는 특별시 광역시 시 또는 군의 장이 수립한 재개발기본계획에
1) 구역지정
재개발구역의 선정(시장 군수 구청장) → 공람 공고등(시장 군수 구청장) → 재개발구역의 지정신청(시장 군수 구청장→시 도지사) → 결정 및 지정 (시 도지사) → 고시 (시 도지사)
2) 공람 공고 및 지방의회 의견 청취
일간신문 등에 공고하고 특정한 장소에 관계서류를 비치하여 14일간 공람
공람 공고후 지방의회 의견 청취
공람 공고 사항
- 재개발사업의 명칭
- 재개발사업구역 및 면적
- 도시계획시설의 설치 및 정비에 관한 계획
- 건폐율, 용적률 계획 등
- 사업시행예정시기 등
토지 또는 건축물 소유자 5인 이상이 정관을 작성, 시장·군수 또는 구청장에게 신청하여
조합설립에 관한 필요한 지침은 시 도의"조례"에서 정하고 있으며
1) 조합설립의 절차
조합설립 준비 (주민동의서 징구, 정관작성)→조합설립인가 신청→ 인가(시장 군수 구청장)
2) 동의서 징구
동의서에는 조합의 설립과 정관의 내용에 동의한다는 사항과 권리내역이 명기되어야 함
동의요건 : 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 3분의 2 이상
조합설립이 인가 전에 동의를 철회하는 경우, 동의자 수에서 제외
재개발구역지정 후 토지 또는 건축물 공유시에는 한 사람의 소유자로 인정
동의 또는 철회시 인감도장 사용, 인감증명서를 첨부
3) 조합원
재개발구역 안의 토지 또는 건축물 소유자와 그 지상권자
건축물, 토지, 지상권 등이 수인(數人)의 공동소유인 경우는 1인의 조합원으로 인정
정관이 정하는 바에 의해 조합원중 총회가 선임
조합의 임원 : 조합장(1인), 이사, 감사(이사 및 감사 수는 정관으로 정함)
조합임원이 될 수 없는 요건
- 금치산자(禁治産者), 한정치산자(限定治産者), 또는 미성년자
- 파산자(破産者)로서 복권되지 아니한 자
- 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경과되지 아니한 자, 또는 그 형의 집행유예 기간 중에 있는 자
- 임원개선조치를 받은 후 2년이 경과되지 아니한 자
위의 결격사유가 발생하였을 때에는 그 다음 날부터 자격상실
5) 대의원회
조합원의 수가 100인 이상인 조합에 해당
조합원 총수의 10분의 1이상의 대의원으로 대의원회 구성
일상적으로 총회의 권한을 대행. 다만, 다음과 같은 경우에는 반드시 총회에서 결의하여야 함
- 정관의 변경, 사업시행계획의 수립 및 변경, 공동시행자의 선정, 관리처분계획
- 조합장·이사·감사 및 대의원의 선임. 다만, 임기 중 궐위된 경우 대의원회에서 보궐선임 가능(정관이 정하는 경우)
- 조합의 합병 또는 해산(사업완료로 인한 해산의 경우는 제외)에 관한 사항
대의원의 수, 결의방법 및 선임방법 : 시 도의 조례가 정하는 범위안에서 정관으로 정함
6) 정관
토지 및 건축물의 소유자 5인 이상이 시·도지사가 마련한 정관준칙에 근거해 작성
정관의 내용
- 주택재개발사업의 명칭
- 조합의 명칭
- 주된 사무소의 소재지
- 비용부담에 관한 사항
- 임원의 자격·수·임기, 직무의 분담, 선임방법 및 업무대행 등에 관한 사항
- 총회에 관한 사항
- 대의원회 또는 이사회를 두는 경우, 그 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 기타 회의운영에 관한 사항
- 공동시행자와의 재개발사업시행에 관한 사항
- 재개발사업시행에 대한 회계 및 계약에 관한 사항
- 공공시설의 부담에 관한 사항
- 공고의 방법
- 토지 및 건축물에 관한 권리의 가액평가방법에 관한 사항
- 관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다)에 관한 사항
- 지적 및 건축시설바닥면적의 결정방법에 관한 사항
- 정관의 변경에 관한 사항
- 사업시행계획의 변경에 관한 사항
- 조합의 해산에 관한 사항
- 기타 시·도의 조례로 정하는 사항
7) 조합설립인가를 받기 위한 신청서류(서울시 조례)
조합설립인가 신청서
정관
토지 등의 소유자 동의서
조합원 명부
개략적인 사업계획서
신청인의 대표자를 선정한 증빙서류
8) 조합설립인가 후 하여야 할 일
조합설립등기
조합창립총회
조합임원선출
시공회사 선정 등
- 시공회사의 선정과정에서 특정업체를 선정하기 위하여 조합의 임원과 시공회사 간의 비리가 발생할 수 있으며 이러한 비리로 인한 비용부담은 결국 조합원들 각자에게 돌아오므로 선정과정을 투명하게 할 수 있도록 해야 합니다.
9) 조합총회
총회의 결의사항
- 정관의 변경
- 사업시행계획의 수립 및 변경
- 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법
- 경비의 수지예산
- 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약
- 공동시행자의 선정
- 조합임원의 선임
- 부과금의 금액 또는 징수방법
- 관리처분계획
- 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항
- 조합의 대의원선임에 관한 사항
- 총회의 소집절차 및 시기, 투표권의 수 및 결의방법 등에 관하여는 시·도 조례가 정하는 범위 안에서 정관으로 정합니다.
10) 조합설립등기
재개발 조합은 법인격을 갖습니다. 따라서 조합은 조합설립의 인가가 있은 날부터
- 설립목적
- 조합의 명칭
- 주된 사무소의 소재지
- 설립인가 연월일
- 임원의 주소 및 성명
- 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용
11) 경비의 부과
조합은 재개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위하여 조합원으로부터 경비를 부과·징수할 수 있습니다.
조합원이 부과금의 납부를 태만히 한 때에는 연체료를 부과·징수할 수 있습니다.
부과금 및 연체료의 징수에 관하여 필요한 사항은 정관으로 정합니다.
부과금 또는 연체료를 체납할 경우 : 시장·군수 또는 구청장에게 그 징수를 위탁할 수 있습니다.
12) 회계·감사
조합 등은 관리처분계획인가 고시일 및 공사완료 공고일로부터 60일 이내에 시장·군수·구청장이
감사 결과는 시장·군수·구청장에게 보고하고, 이를 당해 재개발구역의 토지 등의 소유자가
13) 지도·감독
조합은 주택재개발사업 집행과정의 투명성을 제고하여 부조리가 발생하지 않도록
- 구청·시청 또는 군청에 의한 업무조사 등
- 조합 : 조합원이 총회에서 선출한 감사에 의한 감사
- 조합에 관하여는 재개발법에 규정된 것 이외에는 민법 중 사단법인의 규정에 따라야 합니다.
2. 사업시행인가
토지 등의 소유자 또는 조합이 주택재개발사업을 시행하고자 할 때에는 규약 및 사업시행계획서를 작성하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가를 받아야 합니다.
사업시행계획의 작성(토지등의 소유자,조합) → 주민동의 → 사업시행인가 신청(시행자 → 시장 군수 구청장) → 검토 및 협의 →공람 (30일간) → 의견서 제출 심의 → 사업시행인가 (시장 군수 구청장) → 고시 (시장 군수 구청장)
2) 주민동의 확보
토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3 이상의 동의를 얻어야 합니다.
토지소유자 또는 건축물소유자가 정당한 사유없이 동의하지 않는다면
3) 사업시행인가 신청을 위한 서류
사업시행인가 신청서
정관
사업시행계획서
토지소유자 등의 동의서
수용 또는 사용할 토지 건축물의 명세 및 소유권 이외의 권리 명세서
4) 관계서류의 공람과 의견청취
시장 군수 구청장은 사업시행인가 또는 사업시행계획 작성시 관계서류의 사본을 30일이상 일반인에게 공람하여야 합니다.
행정청은 공람요지와 장소를 공고하고, 조합원에게 통지해야 합니다.
공람기간 내에 시장 군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있습니다.
제 3 단계 관리처분단계
1. 분양신청
1) 분양신청의 절차
사업시행고시 → 분양신청 기간 통지 → 일간신문 공고
2) 분양신청에 관한 사항
사업시행고시가 있은 날로부터 14일 이내에 조합원들에게 분양신청기간 통지 및 일간신문 공고(조합)
사업시행고시가 있은 날로부터 30일이상 60일이내에 분양신청(조합원)
분양신청은 우편으로도 가능. 이 경우 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 고지하여야 합니다.
토지 등의 소유자 이외의 권리자(지상권자, 전세권자, 임차권자, 저당권자, 기타의 권리자)도 분양신청 기간 내에 권리신고를 하여야 합니다.
분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 경우 → 현금청산
분양대상에서 제외된 자가 있을 경우 → 분양대상이 아님을 명확하게 설명
분양에서 제외된 경우 → 현금청산대상 또는 청산방법에 따라 처리됨을 고지
- 추가부담
조합원이 분양신청을 할 경우, 조합원의 종전재산가액에 따라 주택의 분양평형이 배정되며 종전 건축물 등의 평가액과 분양받을 주택의 평가액간 차이가 있는 경우에는 추가부담 또는 현금으로 청산받을 수 있습니다.
3) 권리의 신고
토지 등의 소유자 이외의 권리자가 그 권리를 신고하고자 할 때에는 신고서에
권리의 신고를 우편으로 하고자 할 경우, 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로
2. 관리처분계획의 인가
시행자인 조합은 분양신청이 경과한 때에는 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 수립하여
1) 관리처분계획 절차도
인가신청(분양신청 경과후) → 공람 및 의견청취 (30일이상) →인가(시장 군수 구청장) →고시(관보 또는 공보) →통지(시행자)
2) 종전소유면적의 인정기준 (서울시 조례)
토지
- 소유 토지별 지적공부에 의함
- 수인 공유시 → 부동산 등기부의 지분비율
- 국·공유지 점유자 → 점유연고권이 인정된 경계를 기준으로 한 지적측량 성과 기준
건축물
- 건축물대장이나 재산세과세대상 또는 측량성과 기준
3) 분양방법 및 기준
조합원 분양
- 분양대상자 1인에게 1주택 분양
- 평형배정은 분양기준가액에 상응하는 규모로 하고 최소평형가액 미만인 때에는 최소평형 배정
- 동일평형 동 호수 결정은 공개 추첨
- 종전 건축물의 용도가 상가 또는 유사 복리시설 소유자인 경우에는 상가 등 복리시설 분양
일반분양
- 공동주택 : 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 일반에게 분양
4) 관리처분계획인가 후 조합의 이행사항
일반분양 입주자 모집승인 신청
일반분양
조합원분양
조합원 동·호수 추첨
5) 관리처분계획인가를 위한 신청서류
관리처분계획서
분양설계기준
분양대상자별 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
재개발사업에 소요되는 비용의 추산액
분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권의 권리명세
분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법
재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의 명세
보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법
관리처분계획을 총회에서 결의토록 한 경우 총회결의서 사본
분양신청 및 권리신고서 사본
기타 관리처분계획 내용을 증빙하는 서류
제 4 단계 사업완료단계
1. 준 공
시행자는 주택재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장 군수 또는 구청장에게 공사완료 보고서를 제출하고 준공검사를 받아야 합니다.
1) 준공검사 절차도
공사완료보고서 제출(시행자) →준공 및 검사필증 교부 및 공사완료 공고(시장 군수 구청장) →확정측량 및 토지분할 절차(시행자) →분양처분통지 및 고시(시행자) →분양처분공고(시행자 →시장 군수 구청장) → 등기 및 청산절차 이행
2) 공사완료에 따른 조치
준공도서, 귀속된 공공시설 및 토지에 대해 그 시설을 관리할 기관별 명세서, 시행자에게 귀속될
조합은 공사완료 공고 즉시 확정측량 및 토지분할절차를 거쳐 분양처분을 하여야 합니다.
조합은 관리처분계획에 정한 사항을 분양 받을 자에게 통지하고, 그 내용을 고시한 후
- 사업완료신고서
- 확정된 토지의 지번별 조서 및 종전토지의 지번별 조서
- 환지처분과 같은 효력이 있는 고시된 환지계획서. 다만, 환지를 수반하지 아니하는 사업인 경우에는 사업의 완료를 증명하는 서류
- 측량성과
- 기타 부대서류
분양처분고시가 있을 때에 시행자인 조합은 지체없이 대지 및 건축시설에 관한 등기를 촉탁 또는 신청하여야 합니다.
- 분양처분고시가 있는 날로부터 등기의 촉탁 및 신청에 의한 등기가 있을 때까지는 다른 등기를 하지 못합니다.
- 등기에 필요한 사항은 대법원 규칙으로 정합니다.
※ 분양처분고시가 있은 다음 날이 소유권의 취득시기입니다.
2. 청산 및 조합의 해산
청산이란 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때, 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것입니다.
1) 평가의 방법
종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격산정은 사업시행고시일을 기준으로 감정평가업자 2인 이상이 평가한 평가금액을 산술평균하여 계산
분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액은 시 도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 감정평가의견을 참작
2) 조합의 해산
분양처분고시 후 대지 및 건축시설 등에 관한 등기절차를 이행한 때에는 지체없이 총회 또는 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의하여야 합니다.
조합의 해산방법 및 시기에 관하여는 정관에 따로 정하여 시행할 수 있습니다.
조합이 해산한 때에 청산인은 취임 후 3주 내에 해산의 사유 및 연월일, 청산인의 성명 및 주소를 주된 사무소 소재지에서 등기하고 주무관청에 신고해야 합니다.
청산인은 직무
- 현존사무의 종결
- 채권의 추심 및 채무의 변제
- 잔여재산의 인도 등
주택재개발사업을 완료하였거나 폐지한 때에는 시·도 조례가 정하는 바에 의하여 관계서류를 시장·군수에게 인계하여야 합니다.
〈서울시의 경우, 인계서류>
- 청산관계서
- 총회·대의원회, 이사회 및 감사의 감사 관계서류
- 재개발사업과 관련된 계약 및 분양관계서류
- 회계 및 계약관계 서류
- 분양처분서
- 확정측량 관계서류
- 등기신청 관계서류
- 감정평가 관계서류
- 손실보상 및 수용관계 서류
- 공동구 설치 비용부담 관계서류
- 보류시설 및 체비시설의 처분과 우선 매수청구권자에 대한 분양관계 서류
3. 기타 사항
1) 시공업체와의 계약
여러업체가 제출한 사업계획안을 비교검토하여 조합총회를 통해 경쟁입찰방식으로 선정합니다.
2) 이주비의 지급
조합은 주택재개발사업의 시행을 위해 주택이 철거되는 자에게는 적당한 시설에 임시수용하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 취해야 합니다.
임시수용은 당해 재개발구역 내 실제 거주하고 있는 가옥소유자(지구외 가옥소유자는 제외)를 대상으로 합니다.
이주비 지급도 임시수용으로 간주합니다.
임시수용을 위한 비용은 당해 재개발구역의 사업비에서 충당합니다.
※ 이주비는 결국 조합원들이 부담해야 하는 비용이므로, 그 비용이 많다고 조합원들에게 유리한 것이 아닙니다.
3) 세입자 대책
주택재개발구역 내에 거주하는 세입자 중 구역지정 고시일 3개월 전부터 거주한 자로서, 주민등록이 등재된 자에 한하여 주거대책비 또는 임대아파트를 제공합니다.
주거대책비는 재정경제부가 매년 발표하는 도시근로자 평균 가계지출비를 기준으로 가족 수에 따라 4개월 분이 지급됩니다.
※ 임대아파트 건설 및 입주대상자 등 구체적인 기준은 각 시·도의 조례에서 정하고 있습니다.
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/ 에서 퍼옴.